不動産投資ってどんなもの？初心者向けの基礎知識【ざっくり理解で大丈夫！】
こんにちは、こつこつｂです。
本記事では、不動産のざっくりとした基礎知識をお伝えします。
私は元証券マンで、現在は資産形成アドバイザーとして活動しており、不動産オーナーとして賃料収入も得ています。
株式投資で勝てる自信があろうとも、絶対はないことを忘れないでください。
資産家になる予定であれば、どこかのタイミングで不動産に関わる可能性が高いです。。
株式投資をもっと早く始めるべきだったと後悔する人は多いですが、不動産の勉強も同じです。
出来るだけ早く始めてたくさんの物件を見つつ、良いものが来たら逃がさないようにしてください。
それではお伝えしていきます。
不動産投資の特徴
不動産投資は銀行から融資を受ける
不動産投資では銀行から融資を受ける場合がほとんどです。
少ない資金でも融資を活用することで、手元資金以上の不動産を取得することが可能です。
そして、融資を活用することで年間の収入を増やすことが出来ます。
例
1,000万円×7％＝70万円
諸経費など何も考慮せず1,000万円を使って年に70万円の収入。
3,000万円×7％＝210万円
諸経費など何も考慮せず1,000万円を使って年に210万円の収入。
同じ1,000万円を使った内容ですが収入額が全く異なります。
不動産では、投資元本が少なくとも、融資を活用することで表面的な利回り以上の収益をあげることが出来ます。
これをレバレッジ効果といいます。
管理会社などを使うと手間がかからない
不動産投資では、物件の管理を管理会社に任せることが出来ます。
管理料はかかりますが、その分自分の時間を確保することが出来、手間が省けます。
入退去の手続きも不動産会社に任せられるので、面倒なことは意外とかなり少ないのです。
管理や入退去の手続きを自分でやれば、支出を減らして利益を増やすことも可能です。
不動産投資は「事業」として考える
不動産単体で利益を出す
節税目的で不動産を買う方は多いですが、個人的にはおすすめしません。
不動産は、事業として成り立つのか、利益を出せるのかを考えるべきです。
なぜかというと、不動産の購入には銀行融資が不可欠です。
しかし、基本的に銀行は利益が出ないものに融資をしません。
だからこそ、不動産投資は単体の事業として利益を出す必要があるのです。
自分の属性評価を理解する
銀行は融資をする際に、「この人にお金を貸して大丈夫か」を判断します。
融資で重要なのが、安定して借金を返済出来るかという点です。
基本的には以下のような内容から判断します。
- 職種（公務員、会社員、自営業者、医者、弁護士等）
- 勤務先（大企業、中小企業）
- 勤続年数（3年以下は厳しいかも）
- 収入の安定性（変動が激しくない方が良い）
- 社会的立場
- 年収（多い方が良い）
- 保有資産（多い方が良い）
- 家族構成
詳細は銀行や支店ごとに異なるようですが、総合的に考えて安定して借金の返済が可能か判断しています。
家賃収入を得る（インカムゲイン）
不動産では、インカムゲインとキャピタルゲインがあります。
インカムゲインとは、資産を保有している期間に継続的に受け取れる利益のことを指します。
不動産のインカムゲインで重要となるのが利回りです。
利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。
- 表面利回り
表面利回りとは、年間の家賃収入を単純に購入資金で割ったものです。
見込み年間家賃収入が100万円で物件が1,000万円なら表面利回りは10%です。
満室を前提として考えているのと、諸経費などを考慮していません。
一つの目安として考えてください。
- 実質利回り
実質利回りでは、税金や管理費など諸々の経費を差し引いた上で、実際にどれくらい稼ぐことが出来るかを調べられます。
物件の購入を検討する上では、表面利回りよりも重要です。
よくあるのが表面利回りが10％オーバーで、実質利回りがとても低い物件です。
空室が多いのが原因であることがほとんどですが、治安が悪かったり家賃設定がおかしかったりします。
もしも、その問題点を解決する力があなたにあれば、こういった物件はお宝物件になる可能性もあります。
表面利回りだけでなく、実質利回りもよく確認しましょう。
値上がり益を狙う（キャピタルゲイン）
不動産では家賃収入以外に値上がり益を狙うことも可能です。
そこで重要になるのが立地です。
都市の中心部の不動産を買うのと、郊外の不動産を買うのでは狙うべき利益が異なります。
イメージは、
都市中心部・・・値上がり益
郊外・・・高い利回り
もちろん保有期間中の家賃収入も大切にしますが、都市中心部で狙うべきなのは高値売却です。
都市の中心部では基本的に高い利回りは見込めません。
ですので、地価が上がるのを待ち、購入時より高値で売却することを目指します。
借入金利はとても重要、でも・・・
銀行からお金を借りると金利を返済する必要があります。
金利は低い方がいいですが、まずは融資を受けられる土俵に乗ることが重要です。
金利のことばかり言っていると、心証が悪くなるので気を付けましょう。
不動産の物件種類
この表がわかりやすいかは微妙なところですが、イメージとしてはこんな感じです。
新築 or 中古
- 新築
新築は基本的に修繕などのリスクが低くなります。
しかし、新しい分利回りは低くなります。
- 中古
中古は予想外の修繕が発生する可能性が少なからずあります。
しかし、物件の価値を高める方法や良いものを見分ける力があればとても面白いです。
区分（マンションやアパートの一部） or 一棟
- 区分
少額から始められるので初心者の方が多いです。
ただし、1部屋しか持っていないと入居者が退去してしまうと収入が０になるリスクがあります。
- 一棟
数千万円程度の資金は必要です。
スケールメリットがあるので空室などに対するリスク分散が可能です。
木造 or 鉄骨 or 鉄筋コンクリート or 鉄骨鉄筋コンクリート
- 木造（W造）
建築コストが安く、かつ工期が短く済むことが多い。
他の構造に比べ劣化が早い。火に弱い。
法定耐用年数22年。
最近は木造でも頑丈な家も多いですが、入居者が地震などのことを考え避けることも。
解体は安価で簡単に可能。
- 鉄骨造（S造）
ほどほどの値段で、ほどほどの頑丈さで、ほどほどの燃えにくさ。
広い空間が作りやすく、商業用のビルなどに多い。法定耐用年数34年。
- 鉄筋コンクリート（RC造）
3階建て以上のマンションは、ほとんどが鉄筋コンクリート（RC）か鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)。
価格は高いが、頑丈で燃えにくく遮音性も高いので安心して生活出来る。
法定耐用年数47年。解体費用が高い。
- 鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）
鉄筋コンクリートをさらに強くした感じ。
価格が非常に高くなってしまう。
解体費用がとても高い。
法定耐用年数47年。
この線より下は少し難しいので軽く読み飛ばして大丈夫です。
法定耐用年数
法定耐用年数とは簡単にいうと、「モノを使用できる期間」です。
厳密に、この期間しか使ってはいけませんということではありません。
木造だったら大体22年くらいだよね、鉄骨だったらもうちょっと頑丈だし34年くらいかなみたいな認識で大丈夫です。
木造建築でも100年以上使えるものはたくさんあります。
物件を購入するために銀行から融資を受けようとすると、借り入れの返済期間を法定耐用年数以内に設定されることがほとんどです。
減価償却
法定耐用年数について少し触れましたが、モノは使うことで劣化していきます。
資産価値が下落していくことになるので、その下落分を経費として計上することが可能です。
では何年間かけて計上するのか、というところで法定耐用年数が重要になります。
興味のある方は、こちらをご確認ください。（国税庁減価償却のあらまし）
このあたりはとりあえずざっくり理解で大丈夫です。
まとめ
いかがでしたか。
重要なところをまとめておきます。
・不動産投資は単体で利益を出すべき事業と考える
・表面利回りと実質利回り（諸経費の計算が重要）
・銀行融資を活用するために自分の属性を認識する
・不動産経営は意外と手間は多くない（何もしなくていいわけではない）
・利益の出し方は、家賃収入と値上がり益
・利益を出すためにどのようなタイプの物件を取得するのか見定める
・可能であれば、法定耐用年数と減価償却を理解する
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