こんにちは、こつこつｂです。
今回の記事では、不動産の購入時にかかる初期費用と賃貸経営の運営諸経費についてお伝えします。
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不動産投資物件を購入する際の初期費用
2.ローン事務取扱手数料
3.ローン保証料
4.司法書士報酬
5.登録免許税
6.火災保険料(地震保険)
7.不動産取得税
8.固定資産税
9.都市計画税
10.印紙税
11.振込手数料
仲介手数料
物件を購入する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
仲介手数料は物件の売買が成立した場合に支払うことになります。
・売買代金200万円以下・・・代金の5％＋税
・売買代金200万円超400万円以下・・・代金の4％＋2万円＋税
・売買代金400万円超・・・代金の3％＋6万円＋税
ローン事務取扱手数料
銀行から融資を受ける際に支払う事務手数料です。
借入金額の１～3％程度になることが多いです。
ローンを使わなければ不要です。
ローン保証料
銀行融資を受ける際に、ローン保証会社と契約を結びます。
ローン保証料が不要な場合もあります。
ローンを使わなければ不要です。
司法書士報酬
不動産の登記申請は自分で行うことも可能です。
しかし、登記書類などは複雑なので司法書士に代行してもらうのが一般的です。
登録免許税
不動産を登記する際にかかる税金です。
土地、建物の固定資産税評価額の土地は1.5％
（軽減税率で令和5年3月31日まで2％→1.5％）
新築建物の所有権保存登記は0.4％
中古建物の所有権移転登記は2％
詳細は以下をご確認ください。
火災保険料(地震保険)
日本は地震や台風など災害の非常に多い国です。
地域によりますが、地震保険にも加入しておいた方が安心です。
不動産取得税
不動産を取得した人にかかる税金です。
物件購入時からおよそ数ヶ月から半年後に納税通知書が届きます。
忘れた頃に届くと少し悲しい気持ちになります。
（軽減税率で令和6年3月31日まで4％→3％）
※令和6年3月31日までは土地の課税標準額は価格の1/2
参考：東京都主税局不動産取得税
固定資産税
1月1日現在の不動産所有者にかかる税金です。
自治体により異なる場合があります。
物件の売買を行う場合、日割りで支払うことになります。
都市計画税
1月1日現在の不動産所有者にかかる税金です。
課税対象は市街化区域内の不動産です。
自治体により異なります。
物件の売買を行う場合、日割りで支払うことになります。
印紙税
不動産売買契約書やローン契約書に必要です。
契約金額により決まります。
詳細は以下をご確認ください。
国税庁：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
国税庁：No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書
振込手数料
物件の代金の振込や、その他諸々の振込にかかる手数料です。
不動産投資物件を賃貸経営する際の費用
2.管理料
3.不動産広告料(AD)
4.ごみ収集費
5.水道光熱費
6.修繕積立金
7.修繕費(設備維持費)
8.リフォーム費用
9.ハウスクリーニング費用
10.固定資産税
11.都市計画税
12.エレベーター維持管理費
13.防犯カメラなどのリース
14.ネット環境整備費
ローン返済金
ほとんどの場合、不動産投資では銀行ローンを組んでいます。
そのローンの返済用の資金です。
ローンを活用していなければこの費用は不要です。
管理料
管理会社に物件管理を委託する際の一般的な管理料の相場は、家賃の5％程度です。
ただし、管理会社に任せる業務の範囲を明確に定めておく必要があります。
管理手数料が低いことを売りにしている会社もありますが、物件管理のサービスの質や業務範囲、入退去管理などについてはよく調べた方が賢明です。
不動産投資は結局のところ、適正な価格で入居者を確保出来る会社かどうかが重要なポイントです。
不動産広告料(AD)
賃貸募集をする際の広告料です。
空室を早く埋めたい時などに、物件を紹介してくれている仲介業者に支払います。
人が多く移動する時には、広告料を出さなくても空室は埋まりやすいです。
しかし、人の移動が少ないときは長く空室になることがあります。
そんなときに、広告料を支払うことで物件を積極的に紹介してもらいやすくします。
ごみ収集費
ごみ収集に関しては、管理会社が複数物件をまとめて委託している場合がほとんどです。
ただ自分で探す場合もあります。
自分で探す場合は、複数の業者で見積もりをとることになりますがサービスの質は会社ごとに異なります。
安ければいいという訳でもありません。
多少費用がかかろうとも知り合いの間などで評判のよいところに任せた方が安心できます。
水道光熱費
共用部分の水道光熱費は、オーナー(大家)負担になります。
初期費用はかかりますが、LEDライトなどにした方が月々電気代は抑えられます。
修繕積立金
将来の修繕に備える積み立て金です。
外壁や防水塗装など数百万円、数千万円単位での出費になります。
堅実に積み立てておきましょう。
修繕費(設備維持費)
この修繕費は、数万円や数十万円単位での修繕工事のための費用です。
ウォシュレットの故障やエアコンの交換、水漏れ、共用部の照明交換などなんだかんだと費用がかかります。
リフォーム費用
入居者を確保するには、定期的にリフォームなどを行う必要があります。
入居者の方が長く住んでくださったり、立地が良ければリフォーム等の頻度は少なくても問題ありません。
部屋を清潔にしておくだけで大丈夫です。
しかし、長く空室が続いている場合などは根本的な解決が必要になります。
その選択肢の一つがリフォームになります。
和室をフローリングにしたり、お風呂を今風にしたりと工夫しなければなりません。
出来るだけ費用を抑えつつも快適な住環境の提供を目指します。
ハウスクリーニング費用
ハウスクリーニング費用は入居者が入れ替わるときに必要です。
入居者負担で管理会社が清掃依頼をかけることもあります。
自主管理等の場合はオーナーが負担することになる場合も・・・。
固定資産税
1月1日現在の不動産所有者にかかる税金です。
土地、建物の固定資産税評価額の1.4％。
自治体により異なる場合があります。
都市計画税
都市計画税がかかる地域の物件にかかります。
土地、建物の固定資産税評価額の上限0.3％。
自治体により異なります。
エレベーター維持管理費
エレベーターがついている物件は定期メンテナンスなどが必要です。
維持管理のための費用です。
防犯カメラなどのリース
最近は防犯対策をしっかりとしている物件が人気です。
入居者の安全を守るためや空室対策としても有効です。
ネット環境整備費
無料Wi-Fiは入居者に喜ばれるサービスの一つです。
最近はネット環境が整備されている物件が増えているので必須と言えるかもしれません。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
不動産投資に関する費用について少しでも参考になれば幸いです。
こちらで取り上げた内容以外にも売買や賃貸経営でかかる費用は発生する可能性があります。
物件は一つ一つ条件や状況が異なるため、自分に扱いきれるものかどうかよく見極めてください。
こつこつと堅実な賃貸経営を目指しましょう！
こちらも参考になさってください。
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ありがとうございました。