こんにちは、こつこつｂです。
今回の記事は、不動産の「利回り」についてお伝えします。
不動産投資の利回りとは？
利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことです。
ですので、
不動産投資における利回り＝物件の購入価格に対する家賃収入の割合
ということになります。
不動産情報サイトを見ていると、
金額××××万円、利回り○○％と表記されています。
この利回り○○％というのが、その物件を購入した際の年間の収益割合だということです。
仮に、
1,000万円×利回り10%＝年間家賃収入100万円
ということになります。
この計算を理解すると、
支払う金額に対してより多くの収入を得るためには、利回りの高い物件を購入することが重要だということがわかるはずです。
ただこの「利回り」にも複数の種類があるので解説していきます。
利回りの種類と計算方法
主な利回りは以下の4種類です。
・実質利回り(ネット利回り)
・想定利回り
・現行利回り
表面利回り
表面利回りとは、文字通り表面上の利回りです。
不動産賃貸に関わる経費(維持管理コストなど)を計算に入れていません。
単純に物件価格に対する年間の家賃収入の割合を表しています。
不動産業界では一般的に表面利回りが使われていますが、表面利回りはあくまで物件比較の際の一つの目安として捉えるようにしてください。
計算方法は以下の通りです。
計算方法
＝(年間の収入合計)÷(物件購入価格)×100
実質利回り
実質利回りとは、物件の購入費用に物件の購入時にかかる諸経費を加えた金額に対する、家賃収入から年間の諸経費を引いた金額の割合を表しています。
諸経費等に関してはこちら
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物件購入時に必要な費用や賃貸経営をするのに必要な費用を含めて利回りを計算する必要があります。
不動産業者サイトなどに実質利回りが記載されている場合、どこまでの経費が組み込まれているのか、他に必要な維持管理コストはないか確認しましょう。
計算方法
＝(年間の収入合計－年間の諸経費)÷(物件の購入価格＋※購入時の諸経費)×100
想定利回り
想定利回りは、基本的に物件が満室であることを想定した家賃収入で計算をします。
その他にも、
空室が20％程度出た場合
家賃が下落した場合
設備投資をして家賃を上昇させた場合
などさまざまな想定をすることが出来ます。
しかし基本は満室想定です。
不動産投資を始めたら物件資料に「満室時想定」と記載された資料を見ることになるはずです。
満室時想定の家賃はどの価格を基準として計算しているか確認しましょう。
部屋ごとに家賃が異なっていて一番高い価格で想定している場合もありますよ。
計算方法は以下の通りです。
計算方法
＝満室想定の年間収入合計÷物件の購入価格×100
現行利回り
現行利回りは、現在の入居状況における年間の収入で計算します。
例えば、
購入金額1億円、20戸中5戸空室、家賃5万円の場合
現行利回りは
15戸×5万円＝月額75万円
年額900万円÷購入金額1億円×100＝利回り9％
20戸×5万円＝月額100万円
年額1,200万円÷購入金額1億円×100＝利回り12％
計算方法
＝現在の入居状況における年間収入合計÷物件の購入価格×100
まとめ
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