こんにちは、こつこつｂです。
今回は不動産投資の一種であるREIT（不動産投資信託）についてお伝えします。
・実物の不動産以外の選択肢がほしい
・少額で不動産投資を始めたい
REIT（不動産投資信託）とは
REITの正式名称は「Real Estate Investment Trust」です。
頭文字をとってREIT（リート）と呼ばれています。
日本語にすると「不動産投資信託」。
一般的な「投資信託」の投資対象が株式や証券であるのに対し、不動産を投資対象にしているため、「不動産投資信託」と呼ばれています。
簡単にいうと、投資する人から資金を集め、集めた資金で不動産投資をし、賃貸収入や不動産の売買益などの利益の一部を、投資した人に分配金として分配するのが「不動産投資信託」です。
不動産への直接投資とREITとの違い
不動産投資は、実物の不動産を購入し、賃貸して利益を上げるものです。
そしてREITも、不動産投資の仲間です。
不動産への直接投資とREITとの主な違いは次の通りです。
投資資金
不動産への直接投資…多額な資金が必要。
REIT…少額の資金で始められる。
投資対象
不動産への直接投資…戸建てやアパート・マンション。
REIT…多額な資金を集め、プロが運用するため、ホテルや商業施設、オフィスビルなど多岐にわたる。
不動産の維持・管理・運営
不動産への直接投資…オーナー自身または管理会社に委託する。
REIT…REIT側で全てやってくれるため、自分でやることは何もない。
換金のしやすさ
不動産への直接投資…不動産売買しなければならないので時間がかかる。
REIT…証券化されていて、証券市場で売買できるので、換金しやすい。
分散投資
不動産への直接投資…多額な資金が必要になるため難しい。
REIT…多額な資金を集められるので、分散投資が可能。
REITのメリット
不動産投資に関する知識が不要
プロが運用してくれるので、不動産投資に関する知識がなくても始められる。
少額の資金で始められる
自分で直接不動産を購入して不動産投資する場合には多額な資金が必要だが、REITなら口数に応じた資金で済むため、少額の資金で可能。
分散投資でリスクを抑えられる
1つの不動産に投資すると損するリスクもあるが、いろんな形態の不動産に投資することで、損するリスクを抑えることができる。
安定した利回りが期待できる
REITの分配金の主な原資は、賃貸による収益なので安定している。
しかも、プロが運用し、分配投資するため、安定して高い利回りが期待できる。
換金しやすい
不動産を換金する場合、不動産売買しなければならず、手間暇がかかる。物件によっては、なかなか売れないこともある。REITは証券化されているので、上場株式のように証券市場で簡単に売買でき、換金しやすい。
手間がかからない
不動産投資には、不動産の維持・管理・運営が欠かせない。その点REITなら、全てをお任せできる。
REITのデメリット
価格変動リスクがある
株式と同様に、REＩＴの価格も変動する。
価格が下落して、元本割れしてしまうこともある。
分配金も変動する
分配金は、不動産の運営状況により変動するため、分配金が減額になる可能性もあり、高い分配金で計算していた場合には当てが外れてしまう。
REITを運営する不動産法人の倒産や上場廃止のリスクがある
業績の悪化や景気の悪化により、ＲＥＩＴを運営する不動産法人が倒産してしまう可能性がある。
また、上場廃止基準に該当する場合には、上場廃止になる可能性もある。
倒産や上場廃止が決定すると、ＲＥＩＴの価格は大幅に下落する可能性が高く、売却できない可能性すらある。
自然災害の影響を受けやすい
REITが運営する不動産が、地震や台風などの自然災害により大きな被害にあうと、収益性が下がってしまう可能性がある。
収益性が下がれば、REIT価格の下落や分配金の減額につながってしまう。
乏しい節税メリット
不動産への直接投資の場合、物件取得や物件を維持管理する費用、減価償却費など経費として計上でき、一定の節税効果がある。
しかし、REITの場合、自らが運営するわけではないので、経費計上できるものはない。
また、REITの分配金や売却益にかかる税金は約20％（所得税15.315％＋住民税5％＝20.315％）。
株式や投資信託と同様ではあるが、株式や投資信託の配当には適用される配当控除が、REITの分配金には適用されない。
＊一般NISAを利用すれば、5年の間、年間120万円までの投資金額から得られる分配金や売却益に税金はかからない。
REITの種類 ３種を紹介！
①単一用途特化型REIT
単一用途特化型REITの解説をする前に、REITが投資する不動産物件を紹介します。
- 住居…マンションを中心とした住居
- オフィスビル…都心のオフィスビルなどが中心
- ホテル…リゾートホテルを中心としたホテル
- 商業施設…ショッピングセンターや百貨店などの商業施
- 物流施設…倉庫などの物流施設
- ヘルスケア…病院などの医療施設や老人ホームなどの高齢者向け施設
単一用途特化型REITは、文字通り1つの用途の不動産のみに投資するREITです。
次のようなものがあります。
住居特化型
比較的安定していて、景気の影響を受けにくい。
オフィスビル特化型
景気の影響を受けやすく、景気がいいと高利回り、悪いと低利回りになる。
ホテル特化型
観光客の増減に左右される。景気と社会情勢（コロナ感染拡大など）の影響を受けやすい。
商業施設特化型
景気の影響を受けやすく、景気がいいと高利回り、悪いと低利回りになる。
物流施設特化型
倉庫などの物流施設はテナントの出入りが少なく、比較的安定している。
ただ、テナントが退去すると、新しいテナントが入るまでに時間がかかり、低利回りが長期間続くリスクがある。
ヘルスケア特化型
今後さらに医療や介護の需要が高まるとして期待されている。
医療報酬や介護報酬が医療施設や高齢者向け施設の収益性に大きく関わるため、国の制度改正には注意が必要。
②複数用途型REIT
2種類以上の用途の不動産に投資するのが複数用途型REITです。
複合型
複合型は、2種類の用途の不動産に投資します。
例えば、景気に左右されやすい不動産物件と景気の影響を受けにくい不動産物件を組み合わせることで、景気のいい時は高利回りを狙える一方、景気が悪くなった時に下落率を抑えられるというリスク分散の効果があります。
総合型
総合型は、3種類以上の用途の不動産に投資します。
よりリスクを分散し、収益を安定させることができます。
③REIT型ETF
REIT型ETF（上場投資信託）とは、上場している複数のREIT銘柄に分散して投資する投資信託です。
より高いリスク分散効果が得られます。
日本では、東証REIT型ETFがあり、その値動きは東証REIT指数に連動しており、穏やかです。
REITを購入・売却する方法
株式と同様、REITも証券会社に口座を開き、証券取引所にて売買します。
売買の際には手数料が必要なこと、NISAが利用できることなども株式と同様です。
株式との違いは売買単位です。
株式では銘柄ごとに売買単位が異なりますが、REITの売買単位は、上場銘柄全て1口が単位です。
もちろん、銘柄ごとに価格は異なります。
1口あたり数万円の銘柄もあれば、数十万円の銘柄もあります。
また、税制もほとんど株式と同様なのですが、総合課税を選択した場合に、株式や投資信託の配当には適用される配当控除が、REITの分配金には適用されません。
まとめ
REIT（不動産投資信託）は不動産投資に不安を抱いている方でも始めやすい投資方法です。
借金をする必要もありませんし、物件を管理する手間もかかりません。
いろいろな投資手段がある中で、
一つの方法としてREIT（不動産投資信託）を検討してみてください。
少額から投資可能なので、
とりあえず何か買ってみるのも勉強を始めるきっかけとしてはいいと思いますよ。
今回は以上です。
ありがとうございました。