こんにちは、こつこつｂです。
今回は、インフレ・デフレ・スタグフレーションと不動産投資について解説していきます。
あまり聞きなれない言葉だと思うので、それぞれの言葉の意味も紹介しています。
なので、
・不動産投資とインフレ等の関係性を知りたい
インフレ、デフレ、スタグフレーションとは
経済ニュースで耳にするインフレ、デフレ、スタグフレーション。
まずは、インフレ、デフレ、スタグフレーションそれぞれの意味を確認しておきましょう。
インフレ（インフレーションの略）とは
インフレとは、物価が上がり、貨幣価値が下がる状態を指します。
物価が上がると、なぜ貨幣価値が下がるのか？ですが、ちょっと考えると簡単です。
あなたが今1,000万円持っていたとします。
1,000万円あれば、200万円のクルマが5台買えます。
ところが、クルマの値段が上がり250万円になってしまうと、同じ1,000万円で4台しか買えません。
このように、同じ1,000万円のお金を持っていても、値段が上がると、お金の価値が下がってしまうのがインフレです。
簡単に説明させていただきましたが、なんとなくインフレをご理解いただけたのではないでしょうか。
インフレ時は、お金をそのまま持っていても、お金の価値が下がってしまいます。
お金の価値の目減り分を補うことを考えなくてはなりません。
デフレ（デフレーションの略）とは
デフレとは、インフレとは逆に物価が下がり、貨幣価値が上がる状態を指します。
考え方として、＜インフレとは＞で説明した例の逆になり、クルマの値段が下がれば、同じ1,000万円でも買える台数が増えるため、貨幣価値が上がるという理屈です。
物価が下がるとよさそうな気がしますが、実はその逆で、製造メーカーとしては業績が悪化します。
例えば、
20％の利益が出る商品があるとします。
1個100円で売れれば20円の利益が出ますが、売価が80円に下がった場合、16円の利益しか出なくなってしまうのです。
利益が下がれば、給料などのかかる経費を下げざるを得ません。
給料が上がらない、または下がれば、消費意欲は下がり、さらに値下げしないと物が売れないという悪循環に陥ってしまいます。
スタグフレーションとは
景気が悪く、給料が上がらない、または下がるにも関わらず、物価が上がる状態を指します。
＜デフレとは＞で説明した通り、給料が上がらない、または下がれば、消費意欲は下がり、物価は下がるのが一般的です。
しかし、原油価格や原材料価格の上昇などにより、物価は上がってしまうため、消費者にとって最悪の状況といえます。
現在の日本が置かれている経済状況
現在の日本が置かれている経済状況を確認してみましょう。
日本を含め、世界中の国々は繋がっています。
原油や原材料、様々な商品をお互いに輸入・輸出しているためです。
新型コロナの感染拡大により、世界の国々で、工場が止まり、流通が滞り、原油や原材料の取り合いが起こっています。
このため、原油価格や原材料価格は上昇しています。
さらに悪いことに、ロシアによるウクライナ侵攻が起こってしまいました。
世界各国が、ロシアに経済制裁をするため、ロシアとの輸入・輸出を制限しています。
ロシアは原油や天然ガスの生産量が多い国です。
また、ロシアは半導体に必要なレアメタルの産出国でもあります。
ロシアによるウクライナ侵攻は、原油価格や原材料価格のさらなる上昇を招いてしまっているのです。
原油価格や原材料価格の上昇により物価は上がります。
かといって、景気の先行きは不透明です。
原油や原材料を輸入に頼る日本にとって、厳しい経済状況といえるでしょう。
物価上昇時だからこそ不動産投資
インフレ・スタグフレーションの状況下では、物価が上がり、貨幣価値は下がります。
預金金利は限りなく0に近く、預金していても貨幣価値が下がってしまいます。
物価上昇時だからこそ不動産投資といわれる理由は以下の3点です。
①プラスの収入が見込める
貨幣価値が下がってしまうのなら、今の収入にプラスできる収入を得ることで、貨幣価値の下がり分を補う、またはそれ以上に増やすこともできます。
不労所得である不動産投資は、うってつけです。
ただ、株式やFXなどの投資は値動きが激しく、大きく下落してしまうリスクもあります。
不動産投資は、投資の中では安定感のある投資手法です。
不動産は他の投資と違い、値動きが激しくありません。
安定感があり、中長期的な運用が適している不動産投資だからこそ、物価が上がり、下がってしまう貨幣価値を補うのにおすすめなのです。
②物価と共に家賃は上がる傾向にある
物価と家賃は密接な関係にあります。
物価の上昇は、家賃を上げる理由になり得るからです。
物価と共に家賃も上げられるのであれば、貨幣価値の下がり分を補うことができます。
むやみに家賃を上げることはできませんが、物価上昇が長く続くインフレやスタグフレーションの状況下では、家賃を上げる正当な理由になり得ます。
もちろん、景気が悪いスタグフレーションの状況下では、家賃を上げることにより入居者が出てしまう可能性があるため、慎重に検討する必要がありますが、物価が上がれば家賃も上がるというのが一般的です。
不動産物件を保有している場合、物件価格の上昇も見込むことが出来ますよ！
③貨幣価値が下がればローンの実質的な価値も下がる
不動産投資をする際には、ローンを組むのが一般的です。
貨幣価値が下がれば、ローンの実質的な価値も下がります。
わかりやすいように極端な例を挙げますが、1,000万円を借り入れした時と比べ、物価が2倍になったとしましょう。
借り入れ金額は同じ1,000万円なのですが、買える物で比べると、物価が2倍になれば、物価が上がる前の半分の物しか買えなくなってしまいます。
つまり、物価が上がる前に1,000万円の物を買うには、物価が上がると2,000万円が必要になり、同じ1,000万円で買えるのは、物価が上がる前の500万円の物ということになります。
これが、ローンの実質的な価値も下がるという意味です。
以上の理由から、物価上昇時だからこそ不動産投資が適しているといわれています。
もちろん、価値が下がりにくい、または上がりそうな好立地の物件を選ぶことが重要です。
特に、物価が上がり景気が悪化するスタグフレーションの状況下では、空室リスクが高まるため、物件選びがより重要になります。
以下の記事も参考にしてください。
こんにちは、こつこつｂです。 今回は、不動産投資で最重要ともいえる「立地」についてお伝えします。 猫男爵 「不動産投資で立地が重要と聞くけど何が違うかわからない」「自分に適した物件と立地はどんなものだろう」と思[…]
まとめ
賃金が上がらず、収入も増えないのに物価だけが上昇する・・・
おそろしい話です。
「老後2,000万円問題」などと取り上げられた老後資金に関しても、インフレ(物価高)になれば実際にはもっと多額の資金が必要です。
年金に関しても、
現在の支給額の維持が可能かは不透明。
仮に維持できたとして10年後、20年後、30年後、40年後に
今と同じ支給額で本当に生活していけるのでしょうか。
コロナ対策で赤字国債も大量に発行していますが、どうやって返済するのでしょう。
消費税、社会保険費用、相続税など個人の手元に残る資金は減るばかりです。
節約には限りがあります。
どうやって資産を増やしていくかを真剣に考えましょう。
今回は以上です。
ありがとうございました。