こんにちは、こつこつｂです。
今回は、不動産の面積についてお伝えしていきます。
「坪・㎡・畳・敷地面積・延床面積・建蔽率・容積率・・・何が何かわからん！」
「不動産の面積の計算はどうやればいいんだ？」
こんな人に読んでほしいにゃ！
知っておくことでいろんなことを推測することが出来るにゃ！
推測できれば不動産投資のリスクを軽減することに繋がるにゃ！
不動産の面積を表す単位を知ろう！
不動産の面積を表す単位には平米（㎡）、坪、畳があります。
登記簿や固定資産税、不動産広告などにおいて、面積を表す単位は平米（㎡）です。
しかし、○○坪という単位もよく耳にしませんか？
そう、不動産の面積を表す単位には坪もあります。
不動産業界で一般的に使われる単位は坪です。
坪という単位は、日本で古くから使われている尺貫法の面積を表す単位です。
元来、日本において建築する際の長さは、
ⅿ（メートル）ではなく尺・間
面積を表す単位は㎡ではなく、1間×1間＝1坪
でした。
不動産業界や建築業界では、昔から使われている坪という単位が現在も使われているのです。
ちなみに、
1坪
＝（0.303×6）²㎡
＝1.8181×1.8181
＝3.305124㎡
になります。
また、部屋の広さを表す単位に畳があります。
1畳は畳1枚分の面積を表しており、約2畳＝1坪です。
※江戸間、京間、中京間、団地間により、畳の広さは若干異なります。
不動産の面積を表す単位、平米（㎡）、坪、畳の関係は次の通りです。
約3.31㎡＝1坪＝約2畳
平米（㎡）↔坪を換算するのに、覚えておくといい数字があります。
それは、0.3025です。
1㎡＝0.3025坪ということです。
坪数＝㎡数×0.3025
㎡数＝坪数÷0.3025
上記の計算で、簡単に平米（㎡）↔坪を換算することができます。
土地に建ててもいい建物の面積は決まっている！
土地を購入して建物を建てて不動産投資をする場合に重要になるのが、
「どれくらいの大きさの建物を建てられるのか？」
です。
しかし、
建てられる建物の大きさが重要になるのは、何も新築に限った話ではありません。
中古の建物付きの物件を購入した場合でも、同様です。
将来建て替える際に、建てられる建物の大きさを把握しておくのは重要です。
建てられる建物の大きさは、主に建蔽率（建ぺい率）と容積率により決まります。
実際には、高さ制限や斜線制限、日影規制による制限を受けますが、建てられる建物の大きさを大きく左右するのは、建蔽率（建ぺい率）と容積率です。
ここで、建物の大きさを決める上で重要な
・延べ床面積
・建蔽率（建ぺい率）
・容積率
について確認しておきましょう。
敷地面積（土地面積）
土地全体の面積のことを、敷地面積または土地面積といいます。
敷地面積には、
・実測面積
があります。
登記簿上の面積と実測面積が異なることは多々あり、建築する上で重要になるのは実測面積です。
建物の大きさを決める基準となるのは、実測の敷地面積だからです。
延べ床面積
延べ床面積とは、建物各階の床面積の合計です。
2階建ての建物なら1階と2階の床面積の合計、3階建ての建物なら1階、2階、3階の床面積の合計になります。
建物全体の面積が延べ床面積です。
ちなみに、床面積は、壁や柱の中心線で囲まれた空間の面積になります。
また、延べ床面積には含まれないものがあります。
延べ床面積に含まれないもの
・出窓
・吹き抜け
・ベランダ、バルコニー
・外階段
ロフト
ロフトがある階の床面積の1/2未満かつ天井高1.4ｍ未満で、はしごが固定されていないなどの条件あり。
出窓
出窓を設置する壁の面積の1/2以上が窓であり、床から窓の下までが30㎝以上、出窓の出っ張りが外壁から50㎝未満などの条件あり。
吹き抜け
吹き抜け部分には床がないため、延べ床面積に含まれない。
ベランダ、バルコニー
外壁から2ｍまでは含まれない。2ｍを超える部分は含まれる。
外階段
外階段の周長の1/2以上かつ天井高1/2以上が外部に開放されていて、階段の天井から手すりや壁までの高さが1.1ｍ以上あるなどの条件あり。
などとなっています。
建蔽率（建ぺい率）
建蔽率（建ぺい率）とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。
建蔽率（建ぺい率）は土地ごとに定められており、定められた建蔽率（建ぺい率）を上回る建物を建てることはできません。
つまり、建蔽率（建ぺい率）により、建てられる建物の大きさが決まるのです。
建蔽率（建ぺい率）は、真上から見た建物の大きさを示します。
例えば、
2階建ての建物で、1階が大きく、2階が小さくて丸々1階に収まってしまう場合、1階の床面積が、敷地面積に対して建蔽率（建ぺい率）までの割合の面積でなければなりません。
建蔽率（建ぺい率）は、あくまで建物を真上から平面的に見た建物の大きさで判断します。
建蔽率（建ぺい率）の計算式は、次の通りです。
＝建築面積÷敷地面積×100
例：敷地面積200㎡の土地で、建蔽率（建ぺい率）が60％の場合、120㎡までの建物を建てることができます。
200×60％（0.6）＝120
建蔽率（建ぺい率）が80％の場合だと、160㎡までの建物を建てることができます。
200×80％（0.6）＝160
なお、建蔽率（建ぺい率）は都市計画の用途地域ごとに定められています。
ただし、
・準防火地域内に準耐火建築物を建てる
・角地
などの場合は建蔽率を各10％上乗せできる緩和措置もあります。
※防火地域内に耐火建築物を建てる場合で、角地なら20％上乗せされます。
容積率
建蔽率（建ぺい率）が階数関係なしに真上から平面的に見た面積の割合なのに対し、
容積率は敷地面積に対する各階の床面積の合計、つまり延べ床面積の割合を示します。
容積率の計算式は、次の通りです。
＝延べ床面積÷敷地面積×100
例：敷地面積200㎡の土地で、容積率100％の場合、延べ床面積200㎡までの建物を建てられます。
200×100％（1）＝200
容積率200％の場合だと、400㎡までの建物を建てることができます。
200×200％（2）＝400
容積率も都市計画の用途地域ごとに定められていますが、注意しなければならない点があります。
それは、
敷地の前面の道路幅が12ｍ未満の場合には、※道路の幅に決められた数値を掛けて計算した数値と、定められた容積率のいずれか小さい方の数値が上限になるという点です。
※行政が定めた数値で、居住系の用途地域なら0.4、非居住系なら0.6となる。
上記の画像だと、
前面道路4ｍ×居住系0.4×100＝160％
指定容積率は200％ですが、小さい方が上限となるため容積率160％が上限となります。
気を付けるようにしてください。
もし土地が複数の道路に面している場合は、幅の広い道路を計算に用います。
容積率と建ぺい率の関係
容積率と建ぺい率に応じて、土地に建てられる建物の形状は変わります。
同じような形の土地があったとしても、容積率と建蔽率の関係で同じものが建てられるとは限りません。
他にも用途地域に応じた制限などもかかってきます。
築古の中古物件を購入検討している場合は、
取り壊したらどれくらいの費用がかかるのか、更地にどんな物件を建てることが出来るのか把握しておくと安心です。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
容積率や建ぺい率についてご理解いただけておりましたら嬉しいです。
不動産の購入を考え始めると、「物件概要書」というものをほとんどの場合で目にします。
そこには、
・延床面積
・建蔽率
・容積率
・用途地域
など多くの情報が記載されています。
物件の利回りや手残り金額だけを見て投資するのではなく、物件についてよく理解した上で購入するようにしましょう！
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