こんにちは、こつこつｂです。
不動産投資を始めてみたいけど、多額の資金を投じるのは不安な方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、
数万円から始められる不動産投資についてお伝えします。
具体的には、「不動産小口化商品」についてご紹介しますね！
不動産投資を始めるという高く感じるハードルを、この記事を読んで小さなものにしてください！
それではどうぞ！
不動産小口化商品とは？
不動産小口化商品とは、
実物不動産への投資を少額から可能にした商品です。
好立地で高収益が見込める不動産や大型の不動産は高額で、個人で入手することは非常に難しいです。
そこで、高額な不動産を1口数万円～100万円程度に分けて出資を募り、出資者に口数に応じて賃貸収入などの収益を分配する仕組みになっているのが不動産小口化商品です。
手数料がかかりますが、その代わり、面倒で難しい不動産の管理や運用はプロにお任せできるので、管理や運用に悩まされる心配はありません。
不動産投資というと、多額の資金が必要というイメージがありますが、不動産小口化商品なら、比較的少額の資金でも不動産投資が始められます。
また、不動産小口化商品を取り扱えるのは、
国交省大臣または都道府県知事の許可を得た事業者（不動産特定共同事業事業者）、もしくは一定の条件をクリアして届け出をした事業者に限られ、不動産特定共同事業法という法律に基づいて規制されていますので、ある程度の信頼は出来るでしょう。
不動産小口化商品の特徴とメリット・デメリット
不動産小口化商品の特徴とメリット・デメリットを確認してみましょう。
不動産小口化商品の特徴
不動産の選択、管理、運用は全てプロに任せられる
不動産投資において、不動産の選択は重要で難しいものです。
また、不動産の管理や運用も面倒ですが、不動産小口化商品なら、不動産の選択、管理、運用は全てプロに任せられます。
不動産小口化商品には、匿名組合型・任意組合型・賃貸型がある
匿名組合型
投資家と事業者が匿名組合契約を結ぶのが匿名組合型です。
匿名組合型の場合、不動産の所有権は事業者にあり、登記簿に投資家の名前が記載されないため匿名性が保たれます。
投資家は出資する代わりに、収益分配を受ける権利と、出資金を返還請求できる権利を取得します。
分配金の税務上の扱いは雑所得です。
任意組合型・賃貸型と比べ、1口の出資金が少額な商品が多く、運用期間が短い商品が多いです。
任意組合型
投資家と事業者が任意組合契約を結ぶのが任意組合型です。
投資家は、出資分に応じて不動産の持ち分を共有という形で所有します。
登記簿に投資家の名前が記載されるため匿名性はありません。
登記する費用が必要となりますが、共有とはいえ不動産を所有することができます。
投資家は、組合に不動産の持ち分を現物出資し、組合を運営する事業者が不動産を管理、運用し、得られた収益を投資家に分配する仕組みになっています。
分配金の税務上の扱いは不動産所得です。
1口100万円程度以上の商品が多く、運用期間が10年以上と長めの商品が多いです。
賃貸型
投資家と事業者が賃貸契約を結ぶのが賃貸型です。
任意組合型と同様に、投資家は出資分に応じて不動産の持ち分を共有という形で所有しますが、不動産の持ち分を現物出資するのではなく、事業者に賃貸します。
不動産の管理、運用を事業者が行い、得られた収益を投資家に分配する仕組みになっています。
分配金の税務上の扱いは不動産所得です。
1口100万円程度以上の商品が多く、運用期間が10年以上と長めの商品が多いです。
不動産の所有者になれる（任意組合型及び賃貸型）
少額の資金で始められる不動産投資には、不動産小口化商品以外にも、REITや不動産投資クラウドファンディングなどもあります。
不動産小口化商品とREITや、不動産投資クラウドファンディングの決定的な違いは、不動産小口化商品は、共有という形で不動産を所有する点です。
不動産小口化商品のメリット
プロが選んだ大型の物件に少額から投資できる
不動産投資のプロが選ぶ、安定して収益をあげられる物件に投資できることは大きなメリットです。
しかも、個人では手が出ない大型の物件に少額から投資できます。
任意組合型及び賃貸型の場合、不動産を所有するため相続対策になる
任意組合型及び賃貸型の場合、不動産を共有という形で所有します。
現金や株などの有価証券、REITなどの場合、相続税の評価額は金額そのものです。
これに対し、所有する不動産の場合、路線価と固定資産税評価額をもとにして相続税評価額を計算するため、実際の金額よりも低くなり、相続対策になります。
不動産小口化商品も例外ではありません。
不動産小口化商品は口数で購入するため、複数の口数を所有している場合には、複数の相続人に分けやすいです。
不動産を管理、運用する手間がない
不動産投資するには、不動産の管理、運用が欠かせません。
不動産小口化商品なら、面倒な管理、運用は全て事業者に任せられます。
不動産小口化商品のデメリット
必ず儲かるとは限らない
不動産小口化商品に限った話ではありませんが、不動産投資である以上、賃貸する物件に空室が多いと、想定していた分配金が出ない場合があります。
また、不動産価格が下落すれば、売却損が発生し、元本割れになることもあります。
このリスクに備えた仕組みがありますので、安心してください。
元本割れのリスクを回避してくれるのが優先劣後システムです。
投資家の出資分を優先出資、事業者の出資を劣後出資とし、不動産価格が下落した場合には、まず劣後出資で下落分をまかない、まかないきれなければ優先出資でまかなうという仕組みになっています。
例えば、優先出資割合80％、劣後出資割合20％の商品の場合、不動産価格の下落率が20％までであれば、投資家の出資分に影響がありません。
不動産小口化商品を選ぶ際は、必ず優先劣後システムとその比率をチェックしましょう。
商品によっては中途解約できない
商品によっては、中途解約できない商品もあります。
この場合、途中で解約したいと思っても、運用期間が満了するまで解約することができません。
融資は受けられない
不動産小口化商品は、現物不動産投資と比べ少額な投資である反面、現物不動産投資のように不動産を担保に融資を受けることはできません。
全て自己資金でまかなわなければなりません。
事業者が経営破綻する可能性がある
運用が悪いと、事業者が経営破綻する可能性があります。
信頼できる事業者を選ぶことが重要です。
代表的な販売会社と不動産小口化商品
不動産小口化商品の種類はまだまだ少ないとはいえ、いろんな会社から不動産小口化商品が出ています。
初心者にもおすすめの代表的な不動産小口化商品をご紹介します。
みんなで大家さん販売株式会社「みんなで大家さん」
想定利回り6.0～7.0％と、ダントツの高利回りで、過去に予想利回りを下回ったことがない点が魅力的な「みんなで大家さん」。
| 想定利回り | 6.0～7.0％ |
| 1口の出資額 | 100万円 |
| 分配回数 | 年6回 |
| 優先劣後システム | ○ |
株式会社マリオン「マリオンボンド」
1口の出資額が25万円～100万円と、少額から投資できる点が魅力の「マリオンボンド」
※管理人は契約などしておりません。ご契約は自己責任でお願いします。
| 想定利回り | 4.04％ |
| 1口の出資額 | 25万円～100万円 |
| 分配回数 | 2～12回 |
| 優先劣後システム | ○ |
ゆうゆう倶楽部
「みんなで大家さん」や「マリオンボンド」と同様に優先劣後システムが採用されている「ゆうゆう倶楽部」。
※管理人は契約などしておりません。ご契約は自己責任でお願いします。
| 想定利回り | 4％ |
| 1口の出資額 | 100万円 |
| 分配回数 | 2回 |
| 優先劣後システム | ○ |
まとめ
「不動産投資」は、ローンを組んで多額の資金を投じるというイメージが大きく変わりましたでしょうか。
不動産に投資をする方法は、実は多様にあります。
実物でも良し、証券化されたREITでも良し、不動産小口化商品でも良いのです。
不動産記事をまとめているので是非参考にしてください。
こんにちは、こつこつｂです。 この記事は、不動産投資のまとめ記事です。 是非参考にしてください。 不動産投資の概要を知ろう！ [sitecard subtitle=基礎知識 url=http[…]
一口１万円程度～の投資であれば大きく損をすることはないでしょう。
（当然大きく利益をあげることも難しいです。）
不動産小口化商品は基本的に手間がかかりません。
銀行定期ではない収入を作るのにおすすめですよ！
今回は以上です。
ありがとうございました。