こんにちは、こつこつｂです！
この記事では不動産投資の仕組みやメリットデメリットについて解説していきます。
わかりやすく説明頑張るにゃ！
不動産投資の仕組み～不動産投資はどうやって利益を出す？
不動産投資では基本的に中長期での利益を目指します。
中長期ってどれくらい？と思われるかもしれません。
その場合は最低でも10年以上は保有する前提、売却等は市況を見ながら判断すると良いと思います。
数年で利益を上げることも出来なくはないですが、海千山千の不動産業者の領分とお考えください。
不動産投資の登場人物
不動産投資はとても大まかに説明すると、
物件（建物）とオーナー（家主）、入居者がいれば成り立ちます。
「物件を保有しているオーナーに入居者が家賃を払う」
これだけです。
ただし、実際はそれだけだと全く成り立ちません。
銀行
⇒物件購入の借り入れ
不動産管理・仲介会社
⇒不動産の売買、入退去の管理、物件の清掃、ゴミ収集
電気ガス水道関連会社
⇒ライフラインの提供
リフォームやメンテナンス関連会社
⇒入退去時のリフォーム、日常のメンテナンス、大規模修繕など
保険会社
⇒災害や水漏れなど家賃保証会社
⇒入居者からの家賃未払い対策など
（抜け漏れなどあればまた追記します）
不動産投資ではオーナー（家主）はほとんどのことを管理会社に任せることが出来るようになっています。
しかし、
・収支がどうなっているのか
・不足していることはないか
・不要に支払っているものがないか
大変そうに感じるかもしれませんが意外と労力はかからないはずです。
ちなみに、「自主管理」というものもあります。
これは、
また、
管理会社仕とオーナーの仕事の範囲明確に定めておくことで「一部自主管理」とすることも可能です。
1戸、2戸等の小規模であれば自主管理も可能だと思います。
1棟、2棟と増やしていく予定ならば、管理会社にある程度任せた方が楽ではありますよ。
家賃収入と売却益
不動産投資で利益を出す仕組みは2種類あります。
それが、「家賃収入（インカムゲイン）」と「売却益（キャピタルゲイン）」です。
家賃収入（インカムゲイン）
家賃収入は、
物件を保有し、入居者がいる間は毎月入ってくる収入です。
例えば、
10戸×5万円＝50万円
50万円×12ヶ月＝600万円
この前提の場合、年間600万円が家賃収入として期待できます。
この収入の中からローン返済や管理会社への諸々の支払い、物件の維持管理のための支出を行います。
収入＜支出＝赤字
黒字はキャッシュフローとして積み上げましょう。
赤字は手元資金が枯渇していくので早急に不動産運営の見直しが必要です。
売却益（キャピタルゲイン）
売却益とは、不動産の値上がりによるものです。
不動産の購入価格よりも売却価格の方が高ければその価格差が売却益として出ることになります。
※手数料・税金は考慮せず。
この売却益のことを、投資の世界ではキャピタルゲインと呼びます。
不動産価格がうなぎ登りに上がったバブル期には、キャピタルゲインを期待した不動産投資が主流でした。
「午前に買って午後に売っても利益が出ると言われた時代です」
しかし、日本銀行の金利引き締めや不動産譲渡に対する課税強化によりバブルは崩壊しました。
全国的に見ると、不動産価格が横ばいもしくは緩やかに下降する現在においては、家賃収入（インカムゲイン）を得る仕組みの不動産投資が主流です。
もちろん、街中の人気エリアでは不動産価格が上昇している物件も存在し、インカムゲイン・キャピタルゲイン両方を狙えます。
ただ、人気の物件は当然価格が高く、まずは家賃収入が得られる不動産投資を考えましょう。
不動産投資のメリット・デメリット
不動産投資のメリット・デメリットを十分に理解するようにしてください。
不動産投資のメリット
長期的な収入が見込める
家賃収入を長期的に得ることができます。
年金だけでは不安が残る昨今において、長期的な収入は大きなメリットです。
将来の備えになる
不動産投資で得た不動産は、自分の資産、つまり自分のものです。
賃貸して家賃収入を得た後、まとまったお金が必要になった時に売却することもできます。
また、お子さんが育ち、住居が必要になった時に、住まわせることも可能です。
万が一（死亡や高度障害など）の時にも安心
不動産を購入する場合、ローンを組むのが一般的です。
ローンを組む際、団体信用生命保険に加入することが義務付けられています。
ローン返済者の万が一の時には、ローン残債は保険から支払われます。
節税効果がある
不動産投資で得た収入から減価償却費（建物の資産価値の目減り分を、耐用年数の間、毎年計上できる経費）や固定資産税、都市計画税、ローンの金利分などを必要経費として引けるので、所得税の節税効果があります。
また、不動産投資以外にも収入がある場合、不動産投資で得た収入とそれ以外の収入を損益通算できます。
もし、不動産投資が赤字になった場合、赤字分を他の収入から差し引けるのです。
結果、所得税、住民税の節税につながります。
相続対策になる
現金や預金、株などの有価証券は、相続の際にそのままの価値として評価されます。
これに対し不動産は、路線価や固定資産税評価額（実勢価格のおよそ7～8程度）で評価されるため、多少はお得といえるでしょう。
インフレ対策になる
インフレにより物価が上がると、現金や預金の場合、その価値は下がってしまいます。
100円持っていれば100円の物が買えますが、100円の物が120円に値上がりすると、100円持っていても買えなくなってしまうからです。
これに対し、不動産は物価上昇と共に価値が上昇します。
※物件の売却価格は上げられるかもしれませんが、家賃値上げはなかなか難しいです。
不動産投資のデメリット
多額の資金が必要
他の投資手法と異なり、実物の不動産投資は少額からスタートすることが難しいです。
地域にもよりますが、築数十年の木造戸建てでも数百万円程度はします。
これは建物だけでなく土地代も必要だからです。
不動産購入は大きな買い物です。
不動産投資についてよく学び、しっかり資金計画を立ててスタートしましょう。
金利の上昇リスク
不動産投資をする場合、ローンを組むのが一般的です。
変動金利で借り入れした場合、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。
空室リスク
借りる人がいないと収入は得られません。
収入がなくてもローンの返済はしなければなりません。
絶え間なく借りる人が続けばいいのですが、途切れることもあります。
サブリース契約（管理会社に借りてもらい、家賃を保証してもらう契約）により空室リスクを回避することもできますが、当然のことながら、保証される家賃は通常の家賃より低いです。
個人的にサブリース契約はおすすめしておりません。
事故物件リスク
自殺や殺人、孤独死などにより空室になるリスクもあります。
いわゆる事故物件の場合、家財の処分費や清掃費がかかる、家賃が入らない、家賃を下げなければならないなどの損害が生じます。
損害保険である程度カバーできるため、損害保険に加入する際は、内容をしっかり確認しましょう。
メンテナンス費用がかかる
年数の経過により、建物は劣化します。
古い物件は人気がないため、リフォームや大規模修繕が必要です。
壁紙の張り替えやキッチン・バス・トイレなどを新しくする、外壁塗装など、メンテナンス費用を積み立てておかなければなりません。
また、古い物件を購入する場合、建て替えまでの期間が短いことも頭に入れておきましょう。
災害リスク
火災や地震などにより、建物に大きな損害を受ける、場合によっては滅失してしまうリスクもあります。
リスク回避のためには損害保険への加入が必要で、保険料がかかります。
ただ、修理や建て替えする間は家賃収入が入りません。
家賃補償特約なども活用してはいかがでしょうか。
不動産価格が下落するリスク
不動産価格が大きく下落すると、損をしてしまうリスクがあります。
保有しつつ家賃を受け取りながら耐え忍ぶか、損失覚悟で手放すか、決断が迫られます。
換金するのに時間がかかる
他の投資手法と異なり、不動産投資の場合、売ろうと決めても換金するまでに時間がかかります。
不動産が売れなければ、換金することができません。
また、売り急いでいる場合は足元を見られて安く買い叩かれてしまうこともあります。
余裕を持った取引を心掛けましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
不動産投資の仕組みやメリット・デメリットをご紹介しました。
長期的に家賃収入が得ることが出来、売却時にも利益を出せる可能性のある不動産投資は、魅力のある投資です。
しかしながら、デメリットがあることも忘れてはいけません。
自分がどこまで許容出来るのか、対処可能なのかを考えつつ周囲の方達と協力関係を作り上げてください。
いろいろと述べましたが、私自身は今のところ不動産取引をするという決断をしたことを後悔しておりません。
この記事が何かの参考になれば幸いです。
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ありがとうございました。