【不動産投資】物件の立地って大事？都市部・郊外・田舎の特徴や資産価値を解説！

こんにちは、こつこつｂです。

今回は、不動産投資で最重要ともいえる「立地」についてお伝えします。

立地による物件の特徴・資産価値・メリット・デメリット

不動産投資において、物件の立地は非常に重要です。

立地で区分すると、大きく3つに分けられます。

それでは、それぞれの特徴や資産価値、メリット・デメリットをお伝えしていきます。

都市部

特徴

人口減少が騒がれる中、都市部への人口流入は依然として続いており、特に単身世帯の人口は増加し続けています。

賃貸物件の入居者になりうる人口が多いのが特徴です。

また、新築物件を含め、物件数が多いのも大きな特徴といえます。

資産価値

土地の価値が高く、現状は下落する可能性は低いです。

人気のエリアでは、むしろ土地の価格が上昇傾向にあります。

また、不動産投資物件を求める人の多さも後押しし、資産価値は高く、利回りは低くなる傾向にあります。

メリット

デメリット

１．物件価格が高い

土地の価値が高いため、物件の価格が高くなりやすい傾向にあります。

2．利回りは低め

郊外や地方の物件に比べ物件価格が高いため、融資金額も増えることが多いです。

固定資産税などの税金も高く、単純に利回りだけで見ると、郊外や地方の物件に比べ低い傾向にあります。

3．競争率が高い

潜在的な入居者数は多いですが物件数も多いため入居者にいろいろと比較されやすいです。

空室対策をしっかりと行う必要があります。

また、不動産の購入を検討する場合も購入希望者が多いため競争率が高く価格交渉も難しくなりやすいです。

ワンポイントアドバイス

駅近物件がいいことは、いうまでもありません。

しかし、駅近物件は、高い家賃設定ができる反面、初期投資が大きく、資金に余裕がないと難しい面があります。

物件価格と入居率のバランスがいい、徒歩10～15分圏内の物件が狙い目かもしれません。

郊外

特徴

賃料が高い都心部を避け、同等の家賃なら少しでも広い部屋、使いやすい間取り、充実した設備、住みやすい環境を求める人向けの物件が多いのが、郊外物件の特徴です。

複数の部屋を求める夫婦、ファミリー層向けの物件が多いのはもちろん、大学や専門学校への通学者、都市部へ通勤する単身者向け物件もあります。

資産価値

都市部と比べると、土地の価格が安く、都市部の物件と比べ、資産価値は低いです。

メリット

1．都市部の物件と比べ、物件価格が安い

都市部のほど地価が高くないため、購入価格を抑えられます。

2．利回りが高い

都市部と比べて購入価格を低く抑えられる可能性があります。

また、固定資産税などの税金も抑えられるので利回りを向上させやすいです。

単純に利回りだけで見ると、都市部よりも高い利回りが期待できます。

3．資産価値が大きく上昇する可能性がある

物件近隣の開発が進むと、資産価値が大きく上昇する可能性があります。

デメリット

1．融資額が少なくなる可能性

都市部の物件と比べ資産価値が低いため、融資額も少なくなります。

特に中古物件は返済期間が短く、月々の返済が高くなりやすいです。

2．入居付けに苦労する可能性あり

都市部の物件と比べ、入居希望者の絶対数が違います。

入居付けに苦労する可能性があることを覚悟しておきましょう。

3．定期的な修繕、リフォームが必要

定期的に修繕、リフォームしなければならないのは、都市部も一緒です。

しかし、入居希望者が都市部より少ない郊外物件では、競合物件より魅力的であり続けなければなりません。

必然的に、設備や内装を新しくする頻度は高くなります。

また、物件各戸の面積も広めなため、修繕費、リフォーム費用を押し上げます。

4．施設移転リスク

郊外物件の場合、大学や工場などの人々を入居対象にして建設している物件が多々あります。

その大学や工場が移転してしまうと、賃貸経営は一気に苦しくなります。

ワンポイントアドバイス

人気が高い駅近物件も狙えます。

駅から離れた物件の場合、バス停の位置や運行状況も確認しましょう。

また、駐車場がある物件も魅力ある物件です。

郊外の物件は、特に周辺環境が大切です。

買い物施設、病院、学校、公園など、周辺環境を把握しておきましょう。

先のことはわかりませんが、わかる範囲で都市計画や開発、大学、会社の移転情報なども収集することをおすすめします。

田舎

特徴

鉄筋コンクリートマンションなどの物件数が少ないです。

中古の戸建てや木造アパートなどが多くなります。

土地が安いため、広い住空間を確保出来ます。

都市部の物件と比べ、部屋は広く、部屋数の多い物件が多いのが特徴といえるでしょう。

また、都市部と違い、戸建て物件を希望する率も高いです。

資産価値

都市部や郊外と比べ、土地の価格が安いため、資産価値は低いです。

メリット

1．郊外の物件と比べ、物件価格が安い

土地の価格が安いため、物件を低価格で入手しやすいです。

2．利回りが高い

都市部と比べ、物件価格が安いのに、家賃は物件価格ほどの差がありません。

固定資産税の安さも手伝い、単純に利回りが高い物件が多いです。

3．リモートワークや二拠点生活で入居者が増加傾向

働き方改革やライフスタイルの変化、新型コロナ感染拡大などを受け、地方に移住や二拠点生活を希望する人が増えています。

4．中古戸建などは物件数が多く安価

田舎の中古戸建などは土地がとても広いのに非常に安価に入手することが出来ます。

物件の使い方次第ではお得な買い物になるかもしれません。

デメリット

ワンポイントアドバイス

田舎の場合、足は公共交通機関ではなく車

です。駅近物件である必要はなく、駐車場がある物件のニーズが高いです。

また、周辺環境も重要視されます。

買い物施設、病院、学校、公園など、周辺環境を把握しておきましょう。

リフォーム、リノベーション費用をしっかり取り、空室率も高めで設定して資金計画を立てることをおすすめします。

入居者付けが全て！入居者を集めやすい物件の特徴

不動産投資は入居者がいないと始まりません。

入居付けが全てです。

運営側ではなく、入居者目線で物件を見ることが重要です。

立地でいうと、便利な場所にある物件が入居者を集めやすいのは当然です。

しかし、都市部、郊外、地方では、便利な場所が異なります。

都市部では、

なるべく駅や中心地、会社に近いことが求められます。

郊外では、

もちろん駅近物件が人気ですが、周辺環境が重要視されることも多いです。

田舎は、

クルマの移動が当たり前なので、駅に近いよりも周辺環境と駐車場が重要視されます。

このように、エリアにより重要視されるポイントが異なるのです。

入居者が求めるポイントに合った立地の物件こそが入居者を集めます。

ただ、立地以外にも、入居者を集めやすい物件の特徴があります。

それは、他の物件と比べ、魅力ある物件であることです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

基本的に、

都市部＝資産性が高く、利回りが低い

郊外＝資産性と利回りのバランスがほどよい

田舎＝資産性は低いが、利回りを高くすることが出来る

このようなイメージで大丈夫です。

ただし、

都市部でも資産性が高く、利回りも高い「お宝物件」もあります。

郊外や田舎でもやり方次第で収益性を高めることは可能です。

誰が見ても良い物件を見つけるのは至難の業です。（おそらく買えません。）

そこそこの物件をなんとか自分の力で良い物件にする方が現実的ですよ。

この記事で不動産の立地と入居付けについて大まかな内容を把握していただけると嬉しく思います。

関連記事

【不動産投資】物件の築年数と物件種類ごとのメリット・デメリット

こんにちは、こつこつｂです。 今回は不動産投資を行う上でとても重要な、物件に関する基礎知識をお伝えします。 猫男爵 今回は物件の大まかな分類と築年数に関することを解説するにゃ！ リッキー […]

関連記事

【不動産投資】積算価格と収益価格の違いは？計算方法や注意点もまとめてみました！

こんにちは、こつこつｂです。 今回は、不動産投資で非常に重要な積算価格と収益価格についてお伝えします。 猫男爵 「積算価格とか収益価格ってよく聞くけど内容はわかってないんだよなぁ」、「何が重要なんだろう？」と思[…]

ありがとうございました。

↓押していただけるとうれしいです。

にほんブログ村