こんにちは、こつこつｂです。
今回は不動産投資を行う上でとても重要な、物件に関する基礎知識をお伝えします。
ありがとにゃ！
とても大事な基礎知識だからよく読んで理解してほしいにゃ！
不動産の築年数による違い～新築・築浅・築古物件のメリット・デメリット～
不動産投資物件は戸建てでも、区分マンションでも、アパート・マンション一棟でも、築年数により見方が異なります。
今回は大きく分けて以下の3つの分類のメリットデメリットをお伝えします。
・新築
・中古（築浅）
・中古（築古）
新築
メリット
融資を受けやすい
中古物件よりも新築物件の方が資産価値が高く、金融機関の担保評価も高いです。
このため、より多く、より長期の融資を受けることができます。
入居率が高い
新築物件は人気が高いです。
入居率が高く、空室リスクを抑えることができます。
減価償却期間が長い
建物の経年劣化による価値の減少分を経費計上できる減価償却費。
減価償却期間は建物の構造ごとに定められています。
中古物件の場合、法定耐用年数から築年数を差し引いた年数が減価償却期間として認められていますが、新築物件は法定耐用年数丸まる減価償却費を計上できます。
修繕費を積み立てる期間が長い
新築物件なので、修繕が必要になるまでの期間が中古物件に比べ長いです。
期間が長い分、毎月の積立金は少なくて済みます。
デメリット
初期投資が大きい
新築物件は中古物件より高額です。
家賃も高く設定できる反面、借り入れも多く、返済額も大きいです。
物件が少ない
区分マンションを除き、新築の不動産投資用物件は極めて少ないです。
既に建っているものを取り壊し、新しく建築することがほとんどです。
かなりの資金力が必要となります。
中古（築浅）
※明確な定めはありませんが、築年数の浅い物件（築5年以内の物件を指すことが多い）を築浅物件と呼びます。
メリット
融資を受けやすい
資産価値が築古物件よりも新築物件に近く、金融機関の担保評価も高いです。
このため、長期間の融資が受けやすいです。
入居率が高い
新しい物件は、きれいで設備も充実していることが多いため、人気が高いです。
入居率が高く、空室リスクを抑えることができます。
減価償却期間が長い
中古物件の場合、法定耐用年数から築年数を差し引いた年数が減価償却期間として認められているため、築年数が浅いほど有利です。
修繕費を積み立てる期間が長い
築年数が浅いため、修繕が必要になるまでの期間が長いです。
期間が長い分、毎月の積立金は少なくて済みます。
デメリット
初期投資が大きい
当然のことながら、築浅物件は中古物件の中では価格が高いです。
家賃も高く設定できる反面、借り入れも多く、返済額も大きいです。
物件数が少ない
築浅物件の物件数は少なく、好立地の物件に出会える可能性は低いです。
中古（築古）
※明確な定めはありませんが、古い物件（築30年以降の物件を指すことが多い）を築古物件と呼びます。
メリット
初期投資が小さい
築古物件最大のメリットは、価格が安いことです。
借り入れ金額を抑えることができるため、利回りが高い物件が多いです。
物件数が多い
より多くの物件から選べ、好立地の物件に出会える可能性もあります。
デメリット
融資額が少なく、融資期間も短い
築年数が経過した物件ほど耐用年数が短く、資産価値は低いです。
このため、融資額も少なく、融資期間も短くなります。
自己資金の比率を高めることが、無理のない返済を実現するポイントです。
修繕費がかかる
築年数が古い物件は、修繕費がかかります。
人気を高めるために、リフォーム、リノベーションが必要です。
また、目に見えない給排水の配管交換が必要な場合もあります。
売却価格が低い
築古物件を購入し持ち続ければ、さらに築年数は経過します。
売却価格は低く、築年数によっては売却できず、建て直しを迫られる可能性もあります。
不動産投資対象物件の種類と物件種類ごとのメリットデメリット
不動産投資は、物件が無ければ始まりません。
不動産投資を成功させる上で、物件選びは重要なポイントの1つです。
物件と一口にいっても、物件には様々な種類があります。
・区分マンション
・アパートマンション１棟
・(テナントビル等)
不動産投資を始めるにあたり、「どんな物件を選んだらいいのか？」
悩みどころです・・・
そこで、不動産投資対象物件の種類と物件種類ごとのメリット・デメリットを確認してみましょう。
ちなみに、不動産会社では物件の種類のことを物件種別と呼びますが、一般的に馴染みのある種類で統一しております。
戸建て
メリット
競争率が低い
賃貸アパート・マンションに比べ、戸建ての賃貸物件は物件数が圧倒的に少ないです。
競合する物件が少ないのは、メリットの1つといえるでしょう。
長期間借りてもらえる可能性が高い
戸建ての賃貸物件はファミリーユースが多いです。
子供の学校などを考え、長期間借りてくれる傾向にあります。
長期間借りてくれれば、長期間にわたって安定収入が得られます。
駅から遠くてもOK
ファミリーユースが多い戸建ての賃貸物件は、必ずしも駅に近くなくてもOKです。
学校や周辺環境、プライバシーを大事にしたいなど、求めるポイントにはまれば、唯一無二の物件になります。
リフォーム、リノベーションが自由にできる
他の住人がいないため、リフォーム、リノベーションが自由にできます。
資産価値が下落しにくい
戸建て物件は土地＋建物です。
建物は経年劣化により資産価値が確実に下がる一方、土地の資産価値は下落しにくく、緩やかです。
デメリット
空室になると収入0
アパート・マンション一棟の場合、1室空いても収入が0になることはありませんが、戸建て物件の場合、空室になれば収入0になってしまいます。
リフォーム、修繕費用が高め
マンション・アパートに比べて、一軒に対する内装、外装、屋根などの面積が広く、バス、キッチンなどの設備も大きいため、リフォーム、修繕費が高めになります。
また、入居期間が長い傾向にあることも、リフォーム、修繕費が高めになる理由の1つです。
利益が少ない
一軒だけで大きく利益を出すことは難しいです。
区分マンション
マンションの１部屋単位で購入する投資法。区画単位とも言います。
メリット
不動産投資の中では少ない資金でも始められ、好立地の物件を選ぶこともできる
区分マンションは比較的少ない資金でも始められます。
好立地の物件も射程圏内です。
物件数が多い
戸建て物件やアパート・マンション一棟と比べ、区分マンションは物件数が多いです。
物件数が多いということは、より多くの物件から選べます。
換金しやすい
投資目的以外でも区分マンションを求める人は多く、売却しやすいのもメリットの1つです。
管理する手間がかからない
管理費用を払う代わりに、共用部分の掃除や設備の点検、修理などの面倒な管理は必要ありません。
大規模な修繕工事の際にも安心
修繕積立金を積み立てているので、大規模な修繕が必要になった時にも慌てずに済みます。
デメリット
空室になると収入0
アパート・マンション一棟の場合、1室空いても収入が0になることはありませんが、区分マンションの場合、空室になれば収入0になってしまいます。
管理費用や修繕積立金がかかる
面倒な管理や大規模な修繕が必要になった時にも慌てずに済みますが、管理費用や修繕積立金を負担しなければなりません。
自分の考えだけでは運営できない
共用部分の修繕や大規模な改装、修繕を自分の考えだけでは行えません。
自由度が低いといえます。
競争率が高い
物件数が多い区分マンションは、購入する時には選択肢が多くていいのですが、賃貸する場合には競合物件も多いです。
資産価値が下落しやすい
区分マンションの場合、土地は持ち分だけなので、ほとんどが建物の価値ということになります。
建物は経年劣化により資産価値が確実に下がります。
利益が少ない
区分マンション一戸だけでは利益が少ないです。
アパートマンション１棟
メリット
利回りが高い
複数の家賃収入が入る一方、一戸あたりの運営費を抑えることができるため、他の物件に比べ高い利回りが得られます。
自分の考えだけで管理できる
一棟丸ごと自分のものなので、共用部分の修繕や大規模な改装、修繕を自分の考えで行えます。
収入0になる可能性は極めて低い
戸建てや区分マンションの場合、空室＝収入0です。
しかしアパート・マンション一棟の場合、収入が0になる可能性は極めて低いです。
10部屋20部屋あって全室空室というのは運営に問題があるとしか考えられない状況です。
資産価値が高い
アパート・マンション一棟の不動産投資の場合、建物だけでなく、アパート・マンション一棟分の土地も所有することになるため、資産価値が高いです。
資産価値が高いと、多くの融資が受けられます。
デメリット
初期投資が大きい
アパート・マンション丸ごと一棟になるので、物件は高額です。
自己資金に加えて、多額な借り入れを起こさなければなりません。
複数の部屋が空室になると大変な状況に…
複数の部屋が空室になると、収入が減ります。
しかし毎月のローン返済金額は変わらないため、支払いが大変な状況に追い込まれます。
特に、事故物件が出た場合には、複数の部屋が空室になるリスクが高まります。
最悪手出しになることも・・・
大きな修繕費
戸数も多く、共用部分のメンテナンス、修繕費もかかるため、大きな修繕費がかかります。
将来に向けて、積み立てしなくてはなりません。
換金に時間がかかる
高額な物件になるため、買い手がつくまでに時間がかかることが多々あります。
まとめ【不動産投資は無理のない計画で！】
いかがでしたでしょうか。
それぞれの物件のイメージがなんとなくでも掴めたらとても嬉しく思います。
また、不動産投資を成功させるには、よき相談相手に出会うことがとても重要です。
※本当に超重要です
物件を購入する前にこの「よき相談相手に出会うこと」が不動産投資成功への第一歩といえます。
たくさんの不動産会社を回り、信頼できる担当者や先輩大家さんを探してください。
（※不動産関係の基礎的な用語、知識は事前に書籍などで学んでおくこと）
そして、実際に大家としてどのようなことをやっているのか、どのような考えで取り組んでいるのか学んでください。
物件見学などに同行させてもらうのもとても勉強になりますよ。
ただし、最終的な判断などの責任は全て自分にあるということも忘れずに。借金を背負うのも自分です
知らなかったではすまないこともたくさんあります・・・
慎重にかつ大胆に行動していきましょう！
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ありがとうございました。