こんにちは、こつこつｂです。
今回は、都市計画と用途地域についてお伝えします。
「物件概要書の用途地域ってなんのことだろう？」
こういう人たちに是非読んでほしいにゃ！
詐欺にあう可能性も減らせるはずにゃ！
都市計画法とは
都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的として制定された法律です。
都市計画法では、都道府県知事が立てている「都市計画」に沿った開発を行うように定めています。
都道府県知事が立てている「都市計画」の概要は次の通りです。
都市計画3つの区域
計画的に街づくりを進めていく都市計画区域は、次の3つの区域に分けられます。
都市計画区域3つの区域区分
これが用途地域です。
用途地域は市街化区域の他、非線引き区域、準都市計画区域に指定されることもあります。
用途地域
用途地域は、地域ごとに建物の用途や大きさを制限するものです。
つまり、どのくらいの大きさのどんな建物が建てられるかは、用途地域によりほぼ決まります。
（＊斜線制限、高さ制限、日影規制などにより規制を制限される場合があります。）
用途地域は3系統13種類あり、種類ごとに建てられる建物の用途、大きさ（建蔽率・容積率）が決まっているからです。
建蔽率・容積率に関してはこちらをどうぞ
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用途地域がないと建物は無秩序に建ち、住宅街のど真ん中に工場が建つ、住宅街にビルがそびえ立つなんてことになりかねません。
用途地域があるおかげで、街の景観を損なわないことができ、住みよい街が実現されているのです。
購入不動産を検討する際には、建物の用途と大きさが決まる用途地域を必ずチェックしましょう。
インターネットで「不動産のある市区町村名」と、「用途地域」または「都市計画図」を入力して検索すれば確認できます。
用途地域は3系統13種類
用途地域には、住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類、合計13種類があります。
住居系
住居に適した環境を作るための用途地域です。
大型の工場や商業施設を建てることはできません。
第一種低層住居専用地域
低層住居を建てるための用途地域です。
10mまたは12mの高さ制限があります。
建てられる建物は、戸建て、アパート、マンションなどの住居の他、小中学校などの教育施設、老人ホームなどの福祉施設、床面積50㎡以下の店舗兼住宅などに限られます。
50㎡以下の店舗なので、コンビニやドラッグストアも建てられません。
（建蔽率） 30・40・50・60 ％
（容積率） 50・60・80・100・150・200 ％
第二種低層住居専用地域
低層住居を建てるための用途地域で、高さ制限は第一種低層住居専用地域と同じです。
第一種低層住居専用地域との大きな違いは、床面積150㎡以下で、店舗部分が2階以下の店舗が建てられるという点です。
第一種低層住居専用地域では建てられないコンビニも、第二種低層住居専用地域では建てられます。
（建蔽率） 30・40・50・60 ％
（容積率） 50・60・80・100・150・200 ％
第一種中高層住居専用地域
マンションなどの中高層住居を建てるための用途地域です。
高さ制限はありませんが、建築基準法による用途制限があります。
第一種中高層住居専用地域に建てられる建物は、戸建て、アパート、マンションなどの住居の他、幼稚園・保育所・小・中・高等学校・大学・専門学校などの教育施設、病院や老人福祉センターなどの医療福祉施設、2階以下かつ床面積500㎡以下の物品販売店や飲食店などです。
大型店舗や、パチンコ店・ボーリング場などの娯楽施設、工場などの住環境に影響を及ぼしそうな建物は建てられません。
（建蔽率） 30・40・50・60 ％
（容積率） 100・150・200・300・400・500 ％
第二種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域と同様に、マンションなどの中高層住居を建てるための用途地域です。
第一種中高層住居専用地域よりも制限が緩く、第一種中高層住居専用地域で建てられる建物に加え、2階以下かつ床面積500㎡以下の物品販売店や飲食店、事務所なども建てられます。
娯楽施設や工場などは建てられません。
（建蔽率） 30・40・50・60 ％
（容積率） 100・150・200・300・400・500 ％
第一種住居地域
住居にとって好環境を保つ地域ではあるものの、専用という文字が無いように、商業施設や工場への制限が緩和されている用途地域です。
これまで紹介してきた用途地域で建てられる建物に加え、床面積3000㎡以下の物品販売店や飲食店、運動施設、展示場なども建てられます。
ただ、パチンコ店などの娯楽施設は建てられません。
（建蔽率） 50・60・80 ％
（容積率） 100・150・200・300・400・500 ％
第二種住居地域
第一種住居地域よりもさらに制限が緩和されているのが第二種住居地域です。
床面積10,000㎡以下の大型店舗や飲食店、ホテル、一部の娯楽施設が建てられます。
一部の娯楽施設とは、パチンコ店、カラオケボックス、ボーリング場などです。
映画館や劇場などは建てることができません。
（建蔽率） 50・60・80 ％
（容積率） 100・150・200・300・400・500 ％
準住居地域
クルマ社会にマッチした用途地域で、道路の沿道における利便性と住居環境の調和を図る地域で、国道や幹線道路の近くに指定されことが多いです。
建築物に対する制限は緩やかで、第二種住居地域で建てられるものに加え、映画館や劇場なども建てられます。
特徴的なのが、作業場の床面積150㎡以下の自動車修理工場や床面積300㎡超の営業用倉庫が建てられる点です。
（建蔽率） 50・60・80 ％
（容積率） 100・150・200・300・400・500 ％
田園住居地域
農地と市街地の調和を図る目的で2018年に新設された用途地域です。
建築物に対する制限は第一種低層住居専用地域に準じていて、10mまたは12mの高さ制限があります。
幼稚園・保育所・小・中・高等学校などの教育施設、日用品販売店、喫茶店、理髪店などが建てられる他、特徴的なのが、500㎡以下の農産物直売所や農家レストランが建てられる点です。
（建蔽率） 30・40・50・60 ％
（容積率） 50・60・80・100・150・200 ％
商業系
近隣商業地域
買い物の利便性を図ることが目的の用途地域です。
もちろん、住居も立てられます。
準住居地域よりも制限が緩く、物品販売店や飲食店、事務所、劇場や映画館などの床面積に制限はありません。
床面積150㎡以下で、危険性や環境を悪化させる恐れが少ない工場や、床面積300㎡以下の自動車修理工場なども建てられます。
（建蔽率） 60・80 ％
（容積率） 100・150・200・300・400・500 ％
商業地域
より買い物の利便性を図ることを目的とした用途地域です。
ほぼ全ての商業施設が建てられます。
工場に対する制限はあり、面積150㎡以下で、危険性や環境を悪化させる恐れが少ない工場は建てられますが、それ以外の工場は建てられません。
（建蔽率） 80 ％
（容積率） 200・300・400・500・600・700・800・900・1000・1100・1200・1300 ％
工業系
準工業地域
著しく環境を悪化させる恐れが少ない工業の利便性を図ることを目的とした用途地域です。
危険性や環境を悪化させる恐れがある工場以外のほとんどのものが建てられます。
（建蔽率） 50・60・80 ％
（容積率） 100・150・200・300・400・500 ％
工業地域
工業の利便性を図ることを目的とした用途地域です。
危険性や環境を悪化させる恐れがある工場も建てられます。
住居や商業施設、パチンコ店やカラオケボックスなどの小規模な娯楽施設は建てられますが、教育施設や病院、ホテル、映画館や劇場などの大規模な娯楽施設は建てられません。
（建蔽率） 50・60 ％
（容積率） 100・150・200・300・400 ％
工業専用地域
工業の促進に特化した用途地域です。
住居はもちろん、工場以外のほとんどのものが建てられません。
一部、カラオケボックスや自動車教習所などが建てられます。
（建蔽率） 30・40・50・60 ％
（容積率） 100・150・200・300・400 ％
まとめ
いかがでしたでしょうか。
都市計画と用途地域を理解することで不動産投資が上手くいく可能性は格段に上がります。
知っているか知らないかで大きな差が生まれるのが不動産投資だからです。
不動産業者さんと対等に情報交換をするためにも身につけられるものは全て身につけましょう。
今回は以上です。
ありがとうございました。
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