こんにちは、こつこつｂです。
今回は、不動産投資物件の購入手順と銀行融資の流れについてお伝えしていきます。
「銀行融資はどんなことを調査するのか知りたいなあ」
こんな疑問がある人はこの記事を読むといいにゃ！
【不動産投資】物件購入の手順
不動産投資をする際の物件購入の流れは次の通りです。
2.情報収集
3.物件の選定
4.買付の申込
5.銀行融資の申込
6.売買契約の締結
7.金銭消費賃借契約の締結
8.決済（物件の引き渡し）
1.自己分析
自己資金＋融資金額が、購入できる物件の上限額です。
諸事情にもよりますが、
一般的に不動産投資の頭金は物件価格の2割程度と言われています。
自分が購入できる物件の価格帯を知らずに物件探しをすると効率が悪いですよ。
また、不動産投資の目的をはっきりさせておきましょう。
銀行の融資面談の際にも質問されます。
目的が曖昧だと「なぜその物件を選んだのか」の根拠がはっきりしません。
はっきりしないものに銀行は融資出来ません。
ですので不動産投資の目的は明確にしておきましょう。
2.情報収集
自己分析した結果に基づいて、物件の情報を収集しましょう。
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まずは、多くの会社、業者とつながり、数多くの物件情報を収集して相場を掴み、物件を見る目を鍛えましょう。
3.物件の選定
気になる物件を絞り込み、購入候補物件を選定します。
物件を選定する際には、購入を前提として厳しい目でチェックしなければなりません。
実際に物件を内見するのは当然のこと、周辺環境、都市計画、開発計画などもチェックしましょう。
※頼れる不動産業者さんや先輩大家さんに同行していただけると心強いですよ！
同時に、資金計画も立てましょう。
4.買付の申込
購入物件を決めたら「買付申込書」を提出します。
いい物件はすぐに決まってしまいます。
慌てて決める必要はありませんが、これだと思った物件があれば、買付申込書を提出します。
※ローン特約（融資が受けられなかった場合は契約を無効にするという特約）を確認しましょう。
※物件価格が税込か税別かの確認も怠らないようにしましょう。
5.銀行融資の申込
物件の条件やあなたの属性を基に融資審査を受けます。
詳しくは、次の章を参考にしてください。
6.売買契約の締結
銀行の事前審査を無事通過できたら、物件の売買契約へと進みます。
契約の前に、宅地建物取引士による重要事項説明を受けます。
しっかり内容を確認、理解し、不明な点、気になる点は確認しましょう。
※知らなかったではすまないことはたくさんありますよ。
また、買付申込書と同様に、ローン特約（融資が受けられなかった場合は契約を無効にするという特約）の確認も忘れずに！
融資を受けられなかった場合に、手付金を返してもらうことができます。
（※手付金が返還されないトラブルもあるので可能な限り対策をしておきましょう）
手付金は、あなたの都合で売買契約を解除する場合は返ってきません。
しかし、相手都合で売買契約を解除する場合は、倍返しで返してもらえます。
詳しくは以下をご確認ください。
7.金銭消費賃借契約の締結
本審査の後、銀行と金銭消費賃借契約を締結します。
（金消契約やローン契約と略されることが多いです）
8.決済（物件の引き渡し）
売主、買主、仲介不動産会社や司法書士などが同席し、決済、登記手続き、鍵や物件に関する書類を受け取り、引き渡しが完了します。
契約は印鑑を押すまでどうなるかわかりません。
必要書類の準備などを忘れずに行いましょう。
また、領収書の受け渡しや火災保険等の手続きも忘れずに行ってください。
銀行融資の流れと審査内容
不動産投資には多額のお金が必要です。
ほとんどの場合、銀行からの融資がなければ成り立ちません。
ですので、銀行融資は非常に重要です。
銀行融資の流れと審査内容について理解しておくようにしてください。
銀行融資の流れ
購入できる物件の上限を知る上でも、銀行には早めに相談することをおすすめします。
銀行の融資の流れは次の通りです。
2.事前審査
3.融資の申し込み
4.本審査
5.融資の決定
6.金銭消費賃借契約の締結
7.融資実行
銀行は融資の判断をするために審査をします。
事前審査から融資実行まで１～2ヶ月程度はかかると思っておいてください。（既に取引がある場合は別）
審査内容は支払い能力の有無と物件の価値です。
支払い能力が無い人に融資してくれる銀行はありません。
物件も同様で、価値のない物件に融資しません。
物件の価値に見合った融資額を融資してくれます。
審査項目は次の通りです。
・勤務状況（勤務先・勤務形態・勤続年数）
・年収
・返済負担率
・信用情報
・保有資産
・健康状態など
積算価格：土地と建物の現在の価値を算出した価格。積算価格の7～8割程度が融資の上限額だといわれています。
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人に対する審査と、物件の価値を評価して、実際に融資する・しない、融資する場合は融資金額が決定されます。
物件ありきで融資審査をするというわけです。
支払い能力も重要ですが、融資金額を決定する上で、物件の価値は非常に重要です。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
不動産投資物件の購入までの手順と銀行融資の流れを把握していただけていたら幸いです。
不動産投資では、物件の価格交渉に数年かかることもあればあっという間に決済まで進むこともあります。
どんな場合であろうとも、
物件購入までのスケジュールを把握しておけば、資金や書類の準備などを余裕を持っておこなえます。
不動産の仲介業者さんとこまめに連絡を取り合い、物件購入のチャンスを逃さないようにしていきましょう！
本日は以上です。
ご覧いただきありがとうございました。
目的に応じた物件を是非見つけてください！
行動こそが生活に変化をもたらしますよ！
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