こんにちは、こつこつｂです。
今回は、不動産投資で非常に重要な積算価格と収益価格についてお伝えします。
積算価格と収益価格の違い
積算価格とは
積算価格とは、物件の土地と建物の現在の価値を合算しそれに修正を加えた価格です。
＝土地の現在価格＋建物の現在価格＋※修正価格
積算価格では土地と建物そのものの価値がわかるため、単純に物件の売り出し価格が高いか安いかを判断する目安になります。
土地の価格は場所により大きく異なりますし、わずかながらでも年々変動します。
建物も築年数と共に価値が下がります。
積算価格は、現在の土地の価格や建物の経過年数を加味している価格なので、今の土地と建物の価値がわかるのです。
一方で、不動産投資をするからには、収益を考えなければならないのですが、積算価格には収益性は加味されていません。
積算価格は、収益性を考慮せずに、物件の現在における価値を表した価格なので、単純に物件を購入する費用が適正なのかを判断するのに役立ちます。
収益価格とは
収益価格とは、物件が将来生み出すであろう純利益と現在価値を総合して算出する不動産の価値を合計したものです。
わかりやすくいうと、対象の不動産物件からどれくらいの収益（家賃収入から管理費や税金などの経費を差し引いた純収益）が見込めるのだから、その物件を売るとしたらいくらの価値があるかを表しています。
収益を得るために不動産投資するのですから、収益価格は不動産投資にとって非常に重要です。
積算価格と収益価格の用途の違い
・建物を再度建てる場合の「費用面」に着目
・算出方法は原価法
・家賃収入などの「収益性」に着目
・算出方法は収益還元法
積算価格は、物件の土地と建物そのものの価値を表しており、収益価格は、収益面から見た物件の価値を表しています。
どちらが重要なのかというと、どちらも重要です。
金融機関から融資を受ける際に、金融機関が物件の担保価値を計算するのに使うのが積算価格です。
一般的に積算価格の7～8割程度が融資の上限額だと言われています。
積算価格がわかれば、融資可能額の予測ができ、頭金の必要額もわかります。
一方、収益価格は、将来の収益が予想できるので、収益面から見て物件の売り出し価格が高いか安いかを判断できます。
物件を売る際には、収益価格がわかれば、投資物件としての価値を算出できるため、売値を決定することができます。
不動産投資物件を検討する際には、積算価格と収益性どちらも重要です。
積算価格で単純に物件価格を比較し、融資上限を予測することで資金計画を立てることができます。
一方で、いくら安い物件でも、収益性がない物件は不動産投資には向きません。
収益価格で収益面から見た価格を知る必要があります。
積算価格と収益価格、両方の計算をして、検討しましょう。
積算価格と収益価格の計算方法
積算価格の計算方法
積算価格は土地の価格と建物の価格を分けて算出し、後で合計します。
＝①土地の現在価格＋②建物の現在価格＋※修正価格
①土地の積算価格
土地の積算価格を算出するには、
公示地価や基準地価、相続税路線価や固定資産税路線価を使います。
価格は以下のサイトで調べられます。
↓
全国地価マップ
公示地価
公示地価は、国土交通省が毎年発表する1月1日時点での土地の価格です。
土地の積算価格を計算する際はまず公示価格を基に計算するといいですよ。
土地の積算価格＝公示地価×土地面積
基準地価
基準地価は、各都道府県知事が公表する7月1日時点での土地の価格です。
積算価格を計算するタイミング次第では、公示価格よりもさらに直近の価格を知ることが出来ます。
土地の積算価格＝基準地価×土地面積
相続税路線価
国税庁が公表している土地の価格です。
一般的に公示価格の8割程度の価格に評価されます。
土地の積算価格＝相続税路線価÷0.8×土地面積
固定資産税路線価
国税庁が公表している土地の価格です。
こちらは一般的に公示価格の7割程度の価格に評価されます。
土地の積算価格＝固定資産税路線価÷0.7×土地面積
角地、二面道路、旗竿地は計算方法が少し変わります。
・角地は、およそ1割増しの評価額
・二面道路は、価格が高い方
・旗竿地は、およそ3割引きの評価額
建物の積算価格
＝再調達価格×延床面積×{(法定耐用年数－築年数)÷法定耐用年数}}
積算価格の注意点
紹介した通り、融資を受ける際に担保の価値を計算するのに使われるのが積算価格です。
積算価格の7～8割程度が融資の上限額だといわれているため、積算価格が高い物件ほど多くの融資が受けられます。
多くの融資が受けられるということは、頭金が少なくて済む反面、返済額が増えてしまうということです。
将来の返済を考え、なるべく多くの頭金を用意して、無理のない資金計画を立てましょう。
また、積算価格が高くとも収益性が低い物件はあります。
状況に応じて物件の価値は判断するようにしてください。
収益価格の計算方法
収益価格を計算する方法には、直接還元法とDCF法がありますが、DCF法は複雑な計算方法で、専門的な知識が求められるため、直接還元法をご紹介します。
※年間の純収益＝年間の総収入－空室リスク分－諸経費(管理・維持費用）
純収益とは、
家賃などの物件が生み出す収入から、空室リスク分（例えば、10室あるアパートの内、2室が3ヶ月空室になると想定した場合、20％×3/12＝5％）と、物件を管理、維持するのに必要な様々な経費（返済金・管理費・修繕費・水道光熱費・固定資産税・都市計画税・火災保険料・地震保険料など）を差し引いたものです。
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還元利回りは、
似ている条件の物件の還元利回りを参考にし、地域条件や個別の条件を加味して求めます。
不動産会社などに問い合わせれば教えてくれるはずです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
不動産の積算価格と収益価格についてお伝えしてきました。
積算価格は、「銀行の融資額や物件そのものの価値を知るため」に
収益価格は、「物件が本当に利益を生み出すのかを知るため」に重要です。
どちらもとても重要ですので概要は理解しておくようにしましょう。
ここまでお読みいただきありがとうございました。
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